Una decisión sobre el municipio de Garzón, Huila, anuló una norma que permitía elevar hasta 100 % el impuesto predial cuando el aumento se originaba en cambios de tarifas. El fallo también aclara que los topes dependen de la causa del incremento.
El impuesto predial volvió al centro de la discusión en Colombia luego de una decisión de la Sección Cuarta del Consejo de Estado que anuló una disposición municipal que permitía incrementos de hasta 100 % en determinadas circunstancias.
La decisión, adoptada el 30 de julio de 2026, está relacionada con el municipio de Garzón, Huila, y con el Acuerdo 022 de 2020, expedido por su Concejo Municipal. El proceso cuestionaba varias disposiciones relacionadas con el impuesto predial y terminó con la anulación de una regla específica que, según el alto tribunal, desconocía un límite establecido previamente por el Congreso.
El fallo cobra especial relevancia porque llega en medio de las discusiones que existen en diferentes regiones del país sobre los incrementos en los cobros asociados a los predios y los efectos de las actualizaciones catastrales.
Sin embargo, hay una precisión fundamental: la decisión no significa que ningún impuesto predial pueda aumentar más de 25 % en Colombia.
¿Qué norma fue anulada?
El punto central de la decisión está en el artículo 44 del Acuerdo 022 de 2020 de Garzón.
Esa disposición establecía una regla de gradualidad para aquellos casos en los que una modificación del régimen de tarifas del impuesto predial generara un incremento superior al 100 % frente al valor pagado o determinado durante el año anterior.
En términos sencillos, la norma municipal buscaba limitar el impacto inicial de ese aumento permitiendo que, durante el primer año, el incremento pudiera llegar hasta el 100 %.
El problema jurídico estuvo precisamente en ese porcentaje.
El Consejo de Estado determinó que un municipio no puede establecer mediante una norma local un límite diferente al que ya había fijado el Congreso para esa situación específica.
La corporación señaló que el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011 establece un límite del 25 % para los incrementos del impuesto predial derivados de modificaciones en las tarifas. Por eso, la disposición de Garzón que permitía llegar hasta 100 % se apartaba de una norma de mayor jerarquía.
¿Qué significa esto para los propietarios?
La decisión deja una regla importante: los municipios tienen capacidad para establecer sus tarifas dentro del marco legal, pero no pueden utilizar sus acuerdos municipales para desconocer los límites definidos por el Congreso.
Por eso, si un aumento del impuesto predial tiene como causa exclusiva una modificación de las tarifas municipales, debe revisarse el límite establecido por la legislación nacional.
En el caso analizado por el Consejo de Estado, la referencia es el 25 % previsto en la Ley 1450 de 2011.
Pero aquí aparece uno de los puntos más importantes de la sentencia.
No todos los aumentos del impuesto predial se producen por una modificación de tarifas.
Y dependiendo de la causa del incremento, pueden aplicarse reglas diferentes.
El 25 % no es un tope universal
Una de las interpretaciones que puede generar confusión después de conocerse la decisión es pensar que cualquier incremento del predial superior al 25 % es automáticamente ilegal.
Eso no es lo que estableció el Consejo de Estado.
El tribunal recordó que existen diferentes límites establecidos por la legislación colombiana y que su aplicación depende de las circunstancias particulares de cada inmueble.
Por ejemplo, existen reglas relacionadas con los procesos de formación y actualización catastral, así como disposiciones específicas para determinados tipos de predios.
La Ley 44 de 1990 contempla límites asociados a la formación y actualización catastral. Por su parte, la Ley 1995 de 2019 estableció otras medidas de protección frente a incrementos del impuesto predial, dependiendo de las características del inmueble y de la situación catastral.
Esto significa que para determinar si un cobro aumentó dentro de los límites legales no basta con mirar cuánto se pagó el año anterior y compararlo con la nueva factura.
Primero hay que establecer por qué aumentó el impuesto.
¿Qué pasa si hubo actualización catastral?
Este es uno de los aspectos que más puede generar dudas entre los propietarios.
El avalúo catastral y el impuesto predial no son exactamente lo mismo.
El avalúo corresponde a la valoración técnica del inmueble, mientras que el impuesto se calcula a partir de ese valor y de las tarifas aplicables en cada municipio. El Departamento Nacional de Planeación ha reiterado esta diferencia en medio de las discusiones sobre los incrementos del predial.
Por eso, una modificación en el avalúo catastral puede tener consecuencias sobre el valor del impuesto, pero el análisis jurídico del incremento no necesariamente corresponde al mismo límite aplicable cuando lo que cambió fue exclusivamente la tarifa.
El propio Consejo de Estado recordó que existen diferentes escenarios y límites legales.
Para determinados predios que no hayan sido actualizados catastralmente, por ejemplo, existen reglas que establecen que el incremento no puede superar ciertos porcentajes. También existen protecciones especiales para viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo se encuentre dentro de determinados parámetros.
Un ejemplo para entender la diferencia
Supongamos que una persona pagó $1 millón de impuesto predial durante un año.
Si el municipio modifica exclusivamente las tarifas y ese cambio provoca un aumento del impuesto, entra en consideración el límite del 25 % establecido por la Ley 1450 de 2011 para ese supuesto.
Pero si el valor aumentó porque hubo una actualización catastral, el análisis es diferente.
En ese caso se deben revisar las normas que regulan los incrementos derivados de esos procesos, además de las características particulares del predio.
Por eso, una factura que pase de $1 millón a $1,5 millones no puede calificarse automáticamente como ilegal solo por haber aumentado 50 %. Es necesario determinar cuál fue la causa del incremento y qué límite legal corresponde.
¿Qué dijo el Consejo de Estado sobre Garzón?
La Sección Cuarta consideró que el artículo 44 del Acuerdo 022 de 2020 debía ser anulado porque establecía una regla que podía permitir un aumento de hasta 100 % cuando el incremento se originaba en modificaciones tarifarias.
Para el tribunal, esa disposición desconocía el límite nacional establecido en el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011.
En consecuencia, el municipio no podía utilizar una norma local para ampliar ese límite.
La decisión, por tanto, no elimina la autonomía tributaria de los municipios, pero sí reafirma que esa autonomía debe ejercerse dentro de los límites establecidos por las leyes nacionales.
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Una discusión que sigue abierta
La decisión llega mientras en el Congreso también avanzan proyectos relacionados con los topes al incremento del impuesto predial.
En julio de 2026 fueron radicadas iniciativas que buscan establecer límites adicionales al crecimiento anual del impuesto y regular los efectos de las actualizaciones catastrales.
Esto muestra que el debate sobre cuánto puede aumentar el impuesto predial continúa abierto en Colombia.
Para los propietarios, la principal conclusión del fallo es que un municipio no puede establecer libremente un límite que contradiga una norma nacional cuando se trata de incrementos derivados de cambios tarifarios.
Al mismo tiempo, antes de reclamar por un aumento del predial, es necesario revisar la liquidación y establecer cuál fue la causa del incremento: una modificación tarifaria, una actualización catastral u otra circunstancia contemplada por la legislación.
En otras palabras, la pregunta no debería ser únicamente “¿cuánto aumentó mi predial?”, sino también “¿por qué aumentó y qué límite legal corresponde a ese caso?”.
La decisión del Consejo de Estado aporta una nueva referencia jurídica para esa discusión y refuerza que las reglas municipales deben ajustarse a los límites definidos por la legislación nacional.
